東京23区の利回りと10年金利の差、2.61ポイントに
2020年の6.14ポイントから縮小が続き、30四半期で最小
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健美家が公表した2026年4〜6月期の区分マンションの表面利回りは、東京23区が5.18％、大阪市が5.66％、福岡市が6.76％。同じ期の10年国債金利（営業日終値の四半期平均）は2.572％だった。東京23区の利回りと10年金利の差は2.61ポイントで、2019年1〜3月期以降の30四半期で最も小さい。差が最大だった2020年7〜9月期の6.14ポイントから半分以下になった。
2026年7月号｜四半期定点：2026年4〜6月期（金利・利回りともこの四半期の値）
東京23区の利回りと10年金利の差
2.61ポイント
前期3.00／最大は6.14（20年7〜9月期）
10年国債金利（4〜6月期の平均）
2.572％
直近7月23日の終値は2.776％
東京23区の表面利回り
5.18％
大阪市5.66％／福岡市6.76％
10年国債金利と区分マンションの表面利回り（四半期・％）
利回りは健美家に登録された区分マンションの表面利回り（登録物件の平均で、成約値ではない）。経費を引いた実質利回りは3本の線より下になり、金利との差はさらに小さい。金利は10年国債の営業日終値を四半期ごとに平均した値で、直近の金利水準ではない。網かけは東京23区の利回りと10年金利の差。
東京23区の利回りと10年金利の差四半期・ポイント
0を下回ると利回りが金利を下回る「逆転」。表面利回りは経費を引く前の値なので、実質利回りで見た差はこれより小さく、逆転はこの線が示すより手前で起きる。
直近5四半期の定点利回り・金利は％、差はポイント
| 25Q2 | 25Q3 | 25Q4 | 26Q1 | 26Q2 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 10年国債金利 | 1.42 | 1.57 | 1.80 | 2.22 | 2.57 |
| 東京23区 | 5.23 | 5.18 | 5.15 | 5.22 | 5.18 |
| 大阪市 | 6.01 | 5.87 | 5.80 | 5.73 | 5.66 |
| 福岡市 | 6.50 | 7.10 | 7.00 | 6.66 | 6.76 |
| 差（23区−金利） | 3.81 | 3.61 | 3.35 | 3.00 | 2.61 |
金利は営業日終値の四半期平均。利回りは登録物件の表面利回り。
金利は上昇、利回りは低下
10年国債金利の四半期平均は、2019年1〜3月期の▲0.015％から2026年4〜6月期の2.572％になった。同じ期間に東京23区の区分マンションの表面利回りは5.78％から5.18％へ下がっている。両者の差は5.79ポイントから2.61ポイントに縮んだ。金利は4〜6月期の平均が2.572％、直近7月23日の終値は2.776％である。
3都市の差と、表面利回りの見方
2026年4〜6月期の10年金利との差は、東京23区が2.61ポイント、大阪市が3.09ポイント、福岡市が4.19ポイント。表面利回りは年間賃料を価格で割った値で、管理費・修繕積立金・固定資産税などを引く前のもの。経費を引いた実質利回りはこれより低く、金利との差もその分だけ小さくなる。
出典
出典：財務省「国債金利情報」（10年・営業日終値の四半期平均）／不動産投資と収益物件の情報サイト 健美家（けんびや）「収益物件 市場動向 四半期レポート」（2026年7月23日公表・登録物件の表面利回り） ※公開統計に基づく要約です。実務判断は必ず一次情報・専門家にご確認ください。