東京23区の利回りと10年金利の差、3.00ポイントに
2020年の6.14ポイントから半分以下、29四半期で最小
発行
健美家が公表した2026年1〜3月期の区分マンションの表面利回りは、東京23区が5.22％、大阪市が5.73％、福岡市が6.66％。同じ期の10年国債金利（営業日終値の四半期平均）は2.216％だった。東京23区の利回りと10年金利の差は3.00ポイントで、2019年1〜3月期以降の29四半期で最も小さい。差が最大だった2020年7〜9月期の6.14ポイントから半分以下になった。
2026年7月号｜四半期定点：2026年1〜3月期（金利・利回りともこの四半期の値）
東京23区の利回りと10年金利の差
3.00ポイント
前期3.35／最大は6.14（20年7〜9月期）
10年国債金利（1〜3月期の平均）
2.216％
4〜6月期の平均は2.572％
東京23区の表面利回り
5.22％
大阪市5.73％／福岡市6.66％
10年国債金利と区分マンションの表面利回り（四半期・％）
利回りは健美家に登録された区分マンションの表面利回り（登録物件の平均で、成約値ではない）。経費を引いた実質利回りは3本の線より下になり、金利との差はさらに小さい。金利は10年国債の営業日終値を四半期ごとに平均した値で、直近の金利水準ではない。網かけは東京23区の利回りと10年金利の差。
東京23区の利回りと10年金利の差四半期・ポイント
0を下回ると利回りが金利を下回る「逆転」。表面利回りは経費を引く前の値なので、実質利回りで見た差はこれより小さく、逆転はこの線が示すより手前で起きる。
直近5四半期の定点利回り・金利は％、差はポイント
| 25Q1 | 25Q2 | 25Q3 | 25Q4 | 26Q1 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 10年国債金利 | 1.36 | 1.42 | 1.57 | 1.80 | 2.22 |
| 東京23区 | 5.28 | 5.23 | 5.18 | 5.15 | 5.22 |
| 大阪市 | 6.03 | 6.01 | 5.87 | 5.80 | 5.73 |
| 福岡市 | 6.44 | 6.50 | 7.10 | 7.00 | 6.66 |
| 差（23区−金利） | 3.92 | 3.81 | 3.61 | 3.35 | 3.00 |
金利は営業日終値の四半期平均。利回りは登録物件の表面利回り。
金利は上昇、利回りは低下
10年国債金利の四半期平均は、2019年1〜3月期の▲0.015％から2026年1〜3月期の2.216％になった。同じ期間に東京23区の区分マンションの表面利回りは5.78％から5.22％へ下がっている。両者の差は5.79ポイントから3.00ポイントに縮んだ。金利は2026年4〜6月期の平均が2.572％、直近の7月9日は2.866％である。
3都市の差と、表面利回りの見方
2026年1〜3月期の10年金利との差は、東京23区が3.00ポイント、大阪市が3.51ポイント、福岡市が4.44ポイント。表面利回りは年間賃料を価格で割った値で、管理費・修繕積立金・固定資産税などを引く前のもの。経費を引いた実質利回りはこれより低く、金利との差もその分だけ小さくなる。
出典
出典：財務省「国債金利情報」（10年・営業日終値の四半期平均）／不動産投資と収益物件の情報サイト 健美家（けんびや）「収益物件 市場動向 四半期レポート」（2026年4月20日公表・登録物件の表面利回り） ※公開統計に基づく要約です。実務判断は必ず一次情報・専門家にご確認ください。